Cashflow-Rechner Immobilien

Cashflow ist die ehrlichste Kennzahl

Eine Rendite kann man sich schönrechnen. Der Cashflow nicht — er ist der Betrag, der am Monatsende tatsächlich auf Ihrem Konto landet oder fehlt. Deshalb ist er die erste Zahl, die ein Investor prüfen sollte, bevor er über Wertsteigerung und Steuervorteile nachdenkt.

So wird gerechnet

Von der Jahreskaltmiete gehen zuerst die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Was übrig bleibt, sind die Nettomieteinnahmen. Davon gehen Zins und Tilgung ab. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern.

Wichtig: Die Tilgung ist kein Verlust. Sie ist erzwungenes Sparen — jeder getilgte Euro gehört Ihnen. Ein leicht negativer Cashflow bei hoher Tilgung ist deshalb etwas völlig anderes als ein negativer Cashflow bei hohem Zins.

Brutto, netto, Eigenkapital — drei Renditen

• Bruttomietrendite — Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Schnelle erste Einordnung, ignoriert aber Nebenkosten und laufende Kosten. Gut zum Vergleichen, schlecht zum Entscheiden.
• Nettomietrendite — Nettomieteinnahmen geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Die ehrliche Renditezahl.
• Eigenkapitalrendite — Cashflow geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. Zeigt den Hebel der Finanzierung, wirkt aber in beide Richtungen.

Häufige Fragen

Was ist Cashflow bei einer Immobilie?

Cashflow ist der Betrag, der nach allen laufenden Zahlungen monatlich übrig bleibt: Kaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten minus Zins minus Tilgung. Ist er positiv, trägt sich die Einheit selbst. Ist er negativ, zahlen Sie jeden Monat aus eigener Tasche zu.

Was ist eine gute Mietrendite?

Das hängt stark von der Lage ab. In A-Städten wie München sind Bruttomietrenditen von 2,5 % bis 3,5 % üblich, in B- und C-Lagen sind 4 % bis 6 % erreichbar. Entscheidend ist die Nettomietrendite: Sie rechnet die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten mit ein und liegt deshalb regelmäßig 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite gut aussieht?

Weil die Tilgung kein Kostenfaktor, aber ein Zahlungsabfluss ist. Sie bauen damit Vermögen auf — Geld, das Ihnen gehört, aber monatlich vom Konto geht. Eine Immobilie kann eine solide Rendite haben und trotzdem negativen Cashflow, wenn die Anfangstilgung hoch oder das Eigenkapital niedrig ist.

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis trägt der Eigentümer — sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Als Erfahrungswert rechnet man mit rund 20 % der Jahreskaltmiete; bei älteren Objekten und WEG-Einheiten eher mehr.

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Sie setzt den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und zeigt den Hebeleffekt der Finanzierung. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto stärker der Hebel — nach oben wie nach unten. Sie erfasst allerdings weder Tilgungsgewinn noch Wertsteigerung.