Cashflow-Rechner Thüringen
Was bleibt am Monatsende übrig? Der Rechner startet mit den echten Werten für Thüringen: 5,00 % Grunderwerbsteuer, zusammen 10,57 % Kaufnebenkosten.
Ihre Angaben
Nicht umlagefähige Kosten = Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. 20 % der Jahreskaltmiete ist ein gängiger Erfahrungswert.
Cashflow vor Steuern
-484 €/ Monat
-5.806 € / Jahr
Die Einheit trägt sich nicht: Sie zahlen monatlich aus eigener Tasche zu.
Kennzahlen
- Gesamtinvestition
- 386.995 €
- Darlehen
- 306.995 €
- Jahreskaltmiete
- 15.000 €
- Nicht umlagefähige Kosten
- − 3.000 €
- Zinsen p. a.
- − 11.666 €
- Tilgung p. a.
- − 6.140 €
- Bruttomietrendite
- 4,29 %
- Nettomietrendite
- 3,10 %
- EK-Rendite
- -7,26 %
Bruttomietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Vor Steuern, ohne AfA. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Was Thüringen den Cashflow kostet
Die Grunderwerbsteuer ist der größte regionale Unterschied in Ihrer Rendite — und der einzige Posten, den Sie nicht verhandeln können. Bei 5,00 % in Thüringen zahlen Sie auf dieselbe Wohnung rund 5.250 € mehr Gesamtinvestition als in Bayern (3,50 %). Das kostet Sie etwa 25 € Cashflow pro Monat — bei identischer Miete.
- Kaufnebenkosten
- 10,57 %
- davon 5,00 % GrESt
- Gesamtinvestition
- 386.995 €
- bei 350.000 € Kaufpreis
- Cashflow / Monat
- -484 €
- Zuzahlung nötig
- Nettomietrendite
- 3,10 %
- auf die Gesamtinvestition
Beispielrechnung: 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete/Monat, 80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, 20,00 % nicht umlagefähige Kosten. Grunderwerbsteuer-Stand: Juli 2026.
So wird der Cashflow in Thüringen positiv
Bei 350.000 € Kaufpreis und 1.250 € Kaltmiete zahlen Sie in Thüringen monatlich zu. Das ist keine Ausnahme, sondern bei 3,80 % Zins und 2,00 % Tilgung der Normalfall am deutschen Markt. Es gibt genau zwei Hebel — und beide lassen sich exakt ausrechnen:
Kaltmiete pro Monat, damit sich die Einheit bei 80.000 € Eigenkapital selbst trägt — also 605 € mehr als im Beispiel. Prüfen Sie im Mietspiegel, ob das in Thüringen realistisch ist. Wenn nicht, ist der Preis zu hoch.
Eigenkapital, damit die Einheit bei 1.250 € Miete trägt — also 100.098 € mehr als im Beispiel. Das kauft Cashflow, senkt aber Ihre Eigenkapitalrendite: dasselbe Geld arbeitet dann weniger stark.
Ein dritter Weg ist die niedrigere Anfangstilgung: sie drückt die Annuität und schönt den Cashflow sofort — Sie bauen dann aber langsamer Vermögen auf. Stellen Sie die Tilgung oben auf 1 % und Sie sehen den Effekt direkt.
Preisniveau in Thüringen
Der Bodenrichtwert liegt in Thüringen im Landesdurchschnitt bei rund 109 €/m² (Destatis, Kaufwerte für Wohnbauland). Je höher das Bodenpreisniveau, desto stärker muss die erzielbare Miete steigen, damit der Cashflow positiv bleibt — in teuren Lagen kippt die Rechnung oft trotz guter Lage ins Minus. Ein grober Orientierungswert, kein Ersatz für den Bodenrichtwert Ihres konkreten Grundstücks.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie in Thüringen?
Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Zins und Tilgung. Entscheidend für Thüringen ist die Gesamtinvestition: Auf den Kaufpreis kommen 10,57 % Kaufnebenkosten — davon 5,00 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar (~1,50 %), Grundbuch (~0,50 %) und Makler (~3,57 %). Weil Banken diese Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, erhöhen sie entweder Ihren Eigenkapitaleinsatz oder das Darlehen — und damit die Annuität.
Wie wirkt sich die Grunderwerbsteuer in Thüringen auf den Cashflow aus?
Bei 5,00 % zahlen Sie in Thüringen auf unser Beispiel rund 5.250 € mehr Gesamtinvestition als in Bayern (3,50 %). Das kostet etwa 25 € Cashflow pro Monat — bei genau derselben Miete. Die Grunderwerbsteuer ist damit der größte regionale Renditeunterschied, den Sie nicht verhandeln können.
Ab wann trägt sich eine Wohnung in Thüringen selbst?
Im Beispiel (350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,80 % Zins, 2,00 % Tilgung) liegt der Cashflow in Thüringen bei -484 € pro Monat. Sie zahlen also monatlich zu. Damit sie sich selbst trägt, bräuchte sie entweder 1.855 € Kaltmiete (605 € mehr) oder 180.098 € Eigenkapital (100.098 € mehr) — oder eine niedrigere Anfangstilgung, die aber den Vermögensaufbau bremst. Rechnen Sie oben mit Ihren eigenen Zahlen.
Konkrete Einheit in Thüringen auf dem Tisch?
Der Cashflow sagt Ihnen, ob sich die Finanzierung trägt — nicht, ob der Preis stimmt. Der Einheiten-Check rechnet Marktwert, Mietrendite und Beleihungswert nach den amtlichen ImmoWertV-Verfahren und zeigt, ob der Ertrag den aufgerufenen Preis überhaupt trägt.