Kaufnebenkosten-Rechner

Woraus bestehen die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten sind der Betrag, den Käufer zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen müssen — und sie sind der häufigste Grund, warum eine Finanzierung scheitert. Denn Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis: Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Bei 350.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen sind das schnell über 40.000 €, die zusätzlich auf dem Konto liegen müssen.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %

Der größte Posten und der einzige, den Sie nicht verhandeln können. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Auf 350.000 € Kaufpreis ist das ein Unterschied von 10.500 € — allein durch die Lage.

Stand: Juli 2026. Die Sätze werden von den Ländern geändert — bitte vor Vertragsschluss prüfen.

Notar und Grundbuch: rund 2 %

Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden — daran führt kein Weg vorbei. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Geschäftswert, in der Praxis rechnet man mit etwa 1,5 % für den Notar und 0,5 % für die Grundbucheintragung. Beide Posten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Maklerprovision: 0 % bis 3,57 %

Der einzige echte Hebel. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Bestellerprinzip-nahe Teilungsgebot (§ 656c/d BGB): Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision hälftig. Üblich sind 3,57 % für den Käufer (3 % zzgl. 19 % USt). Beim Direktkauf, beim Bauträger oder in der Zwangsversteigerung entfällt sie komplett.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Je nach Bundesland und Maklereinsatz liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notarkosten (rund 1,5 %), Grundbuchkosten (rund 0,5 %) und der Maklerprovision (Käuferanteil üblicherweise 3,57 %).

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer. Am höchsten liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 %. Auf einen Kaufpreis von 350.000 € macht das einen Unterschied von 10.500 €.

Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten müssen üblicherweise aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber teurer und setzt sehr gute Bonität voraus.

Fällt die Maklerprovision immer an?

Nein. Beim Direktkauf vom Eigentümer, beim Bauträgerkauf oder in der Zwangsversteigerung entfällt sie. Seit Dezember 2020 wird die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt (§ 656c/d BGB).

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien gehören Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA anteilig abgeschrieben — allerdings nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil. Bei selbstgenutzten Immobilien sind sie nicht absetzbar.