Cashflow-Rechner Bielefeld
Was bleibt am Monatsende übrig? Der Rechner startet mit den echten Werten für Bielefeld (Nordrhein-Westfalen): 6,50 % Grunderwerbsteuer, zusammen 12,07 % Kaufnebenkosten.
Ihre Angaben
Nicht umlagefähige Kosten = Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. 20 % der Jahreskaltmiete ist ein gängiger Erfahrungswert.
Cashflow vor Steuern
-509 €/ Monat
-6.110 € / Jahr
Die Einheit trägt sich nicht: Sie zahlen monatlich aus eigener Tasche zu.
Kennzahlen
- Gesamtinvestition
- 392.245 €
- Darlehen
- 312.245 €
- Jahreskaltmiete
- 15.000 €
- Nicht umlagefähige Kosten
- − 3.000 €
- Zinsen p. a.
- − 11.865 €
- Tilgung p. a.
- − 6.245 €
- Bruttomietrendite
- 4,29 %
- Nettomietrendite
- 3,06 %
- EK-Rendite
- -7,64 %
Bruttomietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Vor Steuern, ohne AfA. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Was Bielefeld den Cashflow kostet
Die Grunderwerbsteuer ist der größte regionale Unterschied in Ihrer Rendite — und der einzige Posten, den Sie nicht verhandeln können. Bei 6,50 % in Bielefeld zahlen Sie auf dieselbe Wohnung rund 10.500 € mehr Gesamtinvestition als in Bayern (3,50 %). Das kostet Sie etwa 51 € Cashflow pro Monat — bei identischer Miete.
- Kaufnebenkosten
- 12,07 %
- davon 6,50 % GrESt
- Gesamtinvestition
- 392.245 €
- bei 350.000 € Kaufpreis
- Cashflow / Monat
- -509 €
- Zuzahlung nötig
- Nettomietrendite
- 3,06 %
- auf die Gesamtinvestition
Beispielrechnung: 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete/Monat, 80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, 20,00 % nicht umlagefähige Kosten. Grunderwerbsteuer-Stand: Juli 2026.
So wird der Cashflow in Bielefeld positiv
Bei 350.000 € Kaufpreis und 1.250 € Kaltmiete zahlen Sie in Bielefeld monatlich zu. Das ist keine Ausnahme, sondern bei 3,80 % Zins und 2,00 % Tilgung der Normalfall am deutschen Markt. Es gibt genau zwei Hebel — und beide lassen sich exakt ausrechnen:
Kaltmiete pro Monat, damit sich die Einheit bei 80.000 € Eigenkapital selbst trägt — also 636 € mehr als im Beispiel. Prüfen Sie im Mietspiegel, ob das in Bielefeld realistisch ist. Wenn nicht, ist der Preis zu hoch.
Eigenkapital, damit die Einheit bei 1.250 € Miete trägt — also 105.348 € mehr als im Beispiel. Das kauft Cashflow, senkt aber Ihre Eigenkapitalrendite: dasselbe Geld arbeitet dann weniger stark.
Ein dritter Weg ist die niedrigere Anfangstilgung: sie drückt die Annuität und schönt den Cashflow sofort — Sie bauen dann aber langsamer Vermögen auf. Stellen Sie die Tilgung oben auf 1 % und Sie sehen den Effekt direkt.
Preisniveau in Bielefeld
Der Bodenrichtwert liegt in Nordrhein-Westfalen im Landesdurchschnitt bei rund 373 €/m² (Destatis, Kaufwerte für Wohnbauland). Je höher das Bodenpreisniveau, desto stärker muss die erzielbare Miete steigen, damit der Cashflow positiv bleibt — in teuren Lagen kippt die Rechnung oft trotz guter Lage ins Minus. Ein grober Orientierungswert, kein Ersatz für den Bodenrichtwert Ihres konkreten Grundstücks.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie in Bielefeld?
Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Zins und Tilgung. Entscheidend für Bielefeld ist die Gesamtinvestition: Auf den Kaufpreis kommen 12,07 % Kaufnebenkosten — davon 6,50 % Grunderwerbsteuer (Satz von Nordrhein-Westfalen), dazu Notar (~1,50 %), Grundbuch (~0,50 %) und Makler (~3,57 %). Weil Banken diese Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, erhöhen sie entweder Ihren Eigenkapitaleinsatz oder das Darlehen — und damit die Annuität.
Wie wirkt sich die Grunderwerbsteuer in Bielefeld auf den Cashflow aus?
Bei 6,50 % zahlen Sie in Bielefeld auf unser Beispiel rund 10.500 € mehr Gesamtinvestition als in Bayern (3,50 %). Das kostet etwa 51 € Cashflow pro Monat — bei genau derselben Miete. Die Grunderwerbsteuer ist damit der größte regionale Renditeunterschied, den Sie nicht verhandeln können.
Ab wann trägt sich eine Wohnung in Bielefeld selbst?
Im Beispiel (350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,80 % Zins, 2,00 % Tilgung) liegt der Cashflow in Bielefeld bei -509 € pro Monat. Sie zahlen also monatlich zu. Damit sie sich selbst trägt, bräuchte sie entweder 1.886 € Kaltmiete (636 € mehr) oder 185.348 € Eigenkapital (105.348 € mehr) — oder eine niedrigere Anfangstilgung, die aber den Vermögensaufbau bremst. Rechnen Sie oben mit Ihren eigenen Zahlen.
Konkrete Einheit in Bielefeld auf dem Tisch?
Der Cashflow sagt Ihnen, ob sich die Finanzierung trägt — nicht, ob der Preis stimmt. Der Einheiten-Check rechnet Marktwert, Mietrendite und Beleihungswert nach den amtlichen ImmoWertV-Verfahren und zeigt, ob der Ertrag den aufgerufenen Preis überhaupt trägt.